当前快播:昆明城投流言背后:去年土地出让金锐减至52亿,今年前4个月卖地3个月0成交
春城昆明这两天被一份流传的文件搞的颇不平静。
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5月24日,昆明国资委网站发布了一则“严正声明”,称此前部分微信群和网络媒体出现的名为《昆明城投专家会议纪要》的文件为“不实信息”。这份文件主要涉及昆明部分城投到期债务兑付困难等情况。
尽管官方已经明确辟谣,但市场对这座西南省会城市的讨论仍然没有停止。
有当地开发商向《凤凰WEEKLY地产》介绍,2016年之前,昆明的土地大部分都由本地城投或房企开发,开发规模原本就很大。这两年土地市场疲软,各地方城投公司出面托市,昆明城投有些托不动了,2021年昆明主城土地流拍超4成,2022年昆明土地收入剧降70%。
城投主导房地产市场,又遇上这两年楼市下行,带来的结果就是地方债务规模高企。据中诚信国际的报告,2022年全国城投平均债务率200%,昆明是全国水平的2.5倍。
本地主导的房地产市场 “2016年以前,昆明当地的土地基本都在城投和本地开发商手里。2016-2017年二、三线楼市开始涨起来之后,大批的全国性开发商进入昆明,就必须和城投合作。我们和云南省城投打过交道,他们的风格就是‘买买买’。”一家TOP5房企的昆明公司中层对《凤凰WEEKLY地产》介绍。
公开数据显示,2015年昆明的商品房库存高企,为缓解去化压力,当年土地供应量创5年内最低值,卖地收入97.5亿。就算是“粥少”的情况下,当年的土地还多数以底价成交,流挂拍率高达39.4%,最终成交量腰斩。拿地房企也多以云南本土开发商为主,大牌房企华夏、恒大、龙湖、万科、万达、中海、保利在土地市场上销声匿迹。
到了2016年,一线城市房价领涨带动二三线楼市跟涨,叠加昆明城中村改造放缓,其公开土拍成交止跌上扬,成交面积回升24%,流拍率降至20%。拿地的13家开发商里,外地房企有6家,包括万科、华润、恒大、碧桂园、新城、蓝光。
中指研究院统计,2016年1—12月,昆明共计售出11.48万套房,达1006.68万平米,成交面积同比上涨54.92%,成交均价7890元/平米,与前一年几乎持平。
商品房成交大幅上涨吸引了更多的开发商进驻。2017年,昆明全年卖地收入454亿,创6年内新高,中海拿下“单价地王”。73家企业拿地,拿地金额前十中,仅有俊发、云南城投两家本土房企跻身其中,本地城投逐渐隐身。
2018年,昆明土地成交金额再次创新高,达565亿,2019年达到顶峰990亿。到了2020年,昆明土地成交缩至689亿。
据锐里数据统计,从2016年到2020年的五年间,昆明住宅成交均价从8241元/平米升至1.5万元/平米,翻了接近一倍,土地、商品房成交两旺。
2021年,昆明楼市骤变。
据锐理数据,2021年5月,昆明新建住宅的均价为1.58万元/平方米,但从下半年开始昆明楼盘几乎集体开始降价促销,到10月时住宅均价仅为1.33万元/平方米。克尔瑞报告显示,2021年昆明商品房成交量1067万平米,较2020年全年下降22%;商品房存量自2018年开始一路高涨。
开发商反应迅速,极速收缩投资力度,2021年昆明卖地收入断崖式下跌至105亿,其中住宅用地刚过90亿。
去年昆明总成交金额58.28亿元,同比下降42%,主城商品住宅市场成交价格每平米下降858元。
2022年也是昆明土地市场最为“黑暗”的一年,外地开发商纷纷撤退,招商蛇口、万科等全国性开发商拿的都是不足5亩的“零碎”地块,大幅地块多由云南建投、云南广厦房产、昆明城投、昆明西山土地房屋开发经营公司等本地城投平台托市。2022年昆明成交最大的一块119亩的地,交给了昆明市西山区城改置地公司;金额最大的一块10亿的土地,由昆明国企佳湖房地产开发有限公司拿下。
如此艰难的托市努力下,昆明全年土地出让收入还是仅有52.5亿,仅占2015年的约一半。
试图缓解困境
土地财政在昆明财政收入中,占据了相当的比例。
昆明市财政局数据显示,2022年全市政府性基金预算收入146.1亿元,国有土地使用权出让收入完成123.6亿元,占了84.6%。
根据兴业证券对全国各地级市的跟踪报告,截至2023年3月,土地出让市场表现整体依然低迷,土地财政的颓势还未结束。在地方政府偿债能力弱化+债务管控政策新常态下,城投再融资能力将持续受到约束的背景下,未来弱资质+尾部城投平台风险事件可能逐渐铺开。
事实上,在去年,昆明本地国企就已通过再融资的方式试图缓解困境。
昆明国企佳湖房产在2022年10月31日拿下的地块,就是被辟谣的会议记录里提到的10亿元地块。工商信息显示,佳湖房产由昆明市安居集团有限公司持股90%,由云南省财政厅持股10%,昆明市安居集团就是以前的昆明安租房公司。
这块地位于官渡区关上街道办事处,地块编号为KCGD2021-15-A1,共计67.37亩。“关上那块地是被要求接盘的。”一名昆明当地的业内人士透露。
昆明安租房公司近两年经营状况不佳。据最近发布的2022年公司债券中期报告显示,其2022年上半年实现亏损,净利润为-2.85亿元。截至2022年6月末,公司长期借款、应付债券、长期应付款之和为170.3亿元,占公司总债务的56.62%。
净利润亏损之后,昆明安租房公司开始频繁发债。2022年8月发行5亿超短期债,利率5%,期限9个月;9月发行10亿公司债,利率5.8%,12月发行3.75亿超短期债,利率为6.50%,偿还期限10个月。
2023年2月,昆明安租房公司宣布拟发行20亿中票,募集资金拟用于偿还有息债务,也就是以旧换新。2023年3月,发行5.9亿超短期债,利率6.5%,期限9个月。
从逐渐攀升的发行利率也可以看出,投资人对城投债的风险认知正在变化。
但这样的模式肯定难以持续。“土地交易市场激活,才能在比较短的时间内改善地方政府收入状况问题,进而减少一些城投债的风险或城市公共设施收费的问题。”易居研究院研究总监严跃进说。
而昆明土地市场的萎靡或将财政压力拉扯到相当紧张的地步。锐里数据显示,今年前四个月,昆明有3个月土地成交挂零。2023年1-4月,昆明全市政府性基金预算收入完成34.1亿元,国有土地使用权出让收入28.8亿元,占比维持84.4%的高位。
兴业证券在报告中指出,地方政府对城投债(此处指城投标债)的偿债意愿毋庸置疑,保城投债刚兑或是地方政府的底线;中央也有短期内防范城投债实质性违约的诉求,以保障“牢牢守住不发生系统性风险的底线”。